一、我国老年人情况分析和养老床位：
    据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；
    全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。
    二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况：
    石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。
    我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万；东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万；祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。
    三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。
    家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。
    四、高标准的老年公寓都包括什么：
    高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。
    五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：
    房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。
    六、投资10000平米老年公寓的分析：
    投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%（入住率）=294万。2000/294约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。
    七、老年公寓的宣传：
    做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在石家庄三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。
    八、经营思路：
    一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。
     九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。
    十、综合考虑：
    我们要建老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。
    十一、提高老年公寓效益的对策思路：
    理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。
    十二、八面来风：
    杭州市社会福利中心，占地58亩，总投资6600万元，共有床位500张，自1999年投入使用，从2001年起每年实现利润40多万元。它的经营主要还是为了体现国家的福利设施。杭州市萧山区老年颐乐园，占地50亩，投入5000万元，经过政府批准，转让房屋使用权，仅此一项，收回资金1000万元。老年公寓的利润率在2003年，湖南的一家统计结果为平均利润率为5.6%，2004年为10%。其中有做的成功的利润率为18.87%。

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引言：
    《人口老龄化》顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。

我国老年社区的现状与发展
    我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。本文就老年公寓的需求与发展谈谈个人看法。
    一、老年公寓需求的不断增长。
    1、中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。
    2、观念的变化。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
    3、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。
    4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查，现在的青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。
    5、随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。
    同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。
    二、中国老年公寓的特点
    老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。
    1、地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。
    2、老年公寓的模式。国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。
    3、设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。
    4、规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。
    5、老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。
    三、老年公寓（老年社区）的现状与问题
    老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1％。大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。
    但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。
    1、老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9％，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3％的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。
    2、老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。
    3、老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达2000－3000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需费用不超过1000元（《中外房地产导报》2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400－500元（《老年住房专题会议论文集》2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。
    4、一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。
    5、政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。

索引：
    一、内容概要
    二、公司简介
        1、公司概况
        2、发展目标
        3、现有业务
        4、经营理念
        5、客户概况
        6、管理队伍
    三、项目市场背景与市场情况分析
        1、养老服务社区涉及的一些宏观环境分析
        2、养老服务社区的市场情况分析
        3、主要竞争情况分析
    四、SWOT分析与关键问题分析
        1、机会
        2、威胁
        3、优势
        4、劣势
        5、关键问题
    五、目标与目标可行性分析
    六、营销计划
        1、目标市场
        2、产品
        3、价格
        4、渠道
        5、促销
    七、财务计划与财务分析
    八、其他

正文：
    一、内容概要
    1、本商业计划书说明了四川秋实实业开发股份有限公司准备在2003年，开发“秋丽”养老服务社区项目的计划。
    2、本计划书涉及的时间为2003年~2005年两年。
    3、开发“秋丽”养老服务社区项目，对于本公司来说，是基于目前中国“银色市场”日渐增长的趋势来考虑的。这一项目的开发将是一举多得：一是为公司找到了新的利润增长点；二是延伸了公司的产业链，完善了老年产业服务体系；三是提升了“秋实”公司的知名度，为公司的未来发展开拓市场做出贡献。
    4、本计划书涉及的主要目标是：分为两期建设“秋丽”养老服务社区成为我国西部第一个大型现代化的、专业化的、高档次的老年社区。“秋丽”养老服务社区各类住房共2450套，根据精确预估，社区住房销售的预期收入为18674万元，社区住房销售可获得现金利润2375万元，此外还可以得到公用建筑的资产2025万元。另外，社区每年的管理服务活动将为公司创造利润153万元。
    5、实现以上销售和利润目标，由于销售市场广阔，市场需求旺盛，经过专业的对本项目的投资分析，实现本计划书的市场风险不超过3%。
    6、“秋丽”养老服务社区的总建设成本15769万元，由于社区在建设中同时销售，故该项目先期投资为6000万元，秋实公司可以自筹资金1/3，即2000万元，其余开发资金可以由其他有资金的项目投资者以股东身份提供，公司定期提供分红，并为股东购房提供优惠。
    二、公司简介
    1、公司概况
    四川秋实开发实业股份有限公司的前身为“成都灵新墓葬”，创建于1997年，是四川省民政厅批准，四川省机构编制委员会登记注册，四川省计委立项的殡葬及殡仪综合服务改革试点项目。2003年，报经四川省人民政府批准，公司整体变更设立名为“四川秋实开发实业股份有限公司”，由成都天仁房地产开发公司和张敏隆等25个自然人发起成立，是全国殡葬业和老年产业的第一家股份制企业。
    公司现注册资金12901.5万元，拥有2个全资子公司和一个控股公司。此外公司严格按照《公司法》规范运作，实行董事会领导下的总经理负责制。公司已开发项目灵新墓葬墓地和东林火葬殡仪馆。在陵园观光化、服务专业化、管理科学化等方面均有显著建树，取得了很好的社会效益和经济效益。使以塔位销售为主的经营收入稳定增长。
    2、发展目标
    四川秋实开发实业股份有限公司长期发展目标是通过全面进入老年服务市场，通过在老年服务市场抓住养老、送终服务等方面各项核心业务，成为四川乃至全国最大的从事老年服务行业市场的领先者。公司主要通过在养老服务、老年产品开发、殡葬、殡仪、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念时的郊游服务方面，逐渐成为以“银发（灰发）市场”为主体，构造出一个完整的服务产业链，争取经过十年左右的发展，使公司能够达到年收入过亿，在老年市场上，成为西南甚至全国最大的全程服务的老年服务公司。此次公司投资“秋丽”养老服务社区项目，就是开始在殡葬业务成功以后，按照公司的长期发展目标要求，进行产业链的向上扩展，此项目将与公司另外一个老年服务投资项目“宝光永生堂”一起开发。这两个项目完成后，将使公司的年营业收入从现在的3000余万元上升到8000余万元，并可实现公司长期发展战略中的第二阶段发展目标之要求。
    3、现有业务
    四川秋实开发实业股份有限公司现在从事的是殡葬火化、殡仪服务、灵骨存放、家人对死者常年的祭祀服务及（在园林观光和休闲时的）附加服务。灵新墓葬园区地处成都市近郊新都区斑竹园镇，占地105亩，建筑面积6万多平方米，是一座集建筑、雕塑、园林于一体，融观光、祭祀、休闲与其中的祭祖圣地和艺术殿堂。公司采用塔葬这种全新的概念，既顺应了国家节约土地的殡葬改革发展方向，又满足了千百年来中国人民重视送终，以寄托哀思的愿望，为生命画上圆满的句号，显示出它强大的生机和活力。
    四川秋实开发实业股份有限公司目前已是西部地区最大的、有着完整硬件设施和配套服务的殡葬服务企业。公司下属的灵新墓葬公司现在已经开发的主要产品是用于骨灰存放塔位。根据存放位置的差别、存放环境外观差异，设有“千禧型”、“金玉满堂”、“富贵迹象”、“百家姓氏圣坛”等十余大类上百种型号的塔位。墓位设计成艺术墓形式，注重满足顾客对已故亲人安置的个性化要求，面向的是中、高档消费群体，占据了殡葬业的高端市场。
    经过在殡葬服务业领域的6年经营，公司以成为这项业务领域中的绝对领先者。迄今为止，在相同业务领域，公司没有现实的竞争对手。现在公司经过多年经营，留存利润已有3100万元。
    4、经营理念
    本公司的经营理念是——在老年服务业务领域内，以诚信经营为基本行为准则，始终将顾客利益置于首位，提供有最高顾客价值的服务产品，成为老年服务市场上顾客最为信赖的公司和品牌。
    本公司的宗旨与使命是——专业性的从事老年服务业务，通过不断延伸的老年服务，构造在银色市场中最完整的服务产业链，在老年化趋势明显得不偿失“后工业化社会”中，为不断增长的市场需要提供全方位的老年服务。同时，不断为公司所有投资者和股东提供最好的回报，使公司员工能够在享受事业成功的成就中也使个人利益得到不断提升。
    5、客户概况
    公司所经营的灵新墓葬项目已拥有顾客3万余人。公司在开展业务的过程中，深深感到社会老年群体越来越需要的养老服务要求。公司在开展殡葬服务的过程中，保持了经常性联系的潜在客户有近8万人。这明显昭示着，在公司的骨灰安置存放和殡葬服务市场以外，还存在一个需要养老服务的庞大消费市场。公司曾通过借助社会资源、并自己开发一些服务项目，进行简单的养老服务延伸，但硬件、软件方面存在的限制，使这类简单延伸出来的养老服务，始终没有成为公司的赢利源。
    但正因为庞大的潜在市场存在，公司在这方面已经积累一定的经验和掌握了顾客资源，由此促使公司在2002年终下决心，投资建设“秋丽”养老服务社区项目，并准备通过此项投资项目，将简单的养老延伸服务变成公司在老年服务市场上正式的核心业务，不断完善公司在老年服务市场产业链的服务范围，为公司的业务构造完整的产业链，也为实现公司的长期发展目标奠定业务发展基础。
    6、管理队伍
    1)、董事长兼总经理张敏隆先生
    张敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龙泉驿区同安乡。
    现为中共四川省委政策研究室特约研究员、成都市政协委员、四川省客家海外联谊会名誉会长。
    1957年3月，应征入伍，先后参加过西藏平叛及中印边境自卫反击战，多次立功受奖，历任学员、电影队长、指导员、西藏军区政治部群工科副科长；
    1962年8月，转业到四川省交通厅工作，历任科长、工会主席；
    1981年～1985年，任岷江贸易总公司总经理；
    1985年4月～1992年2月，在中国华能集团成都公司任总经理；
    1992年7月～1997年5月在香港伟确集团成都办事处任首席代表；
    1997年5月，“成都灵新墓葬”创立之初，被创立人推为董事长兼总经理；
    2003年，公司变更设立四川秋实开发实业股份有限公司，仍任董事长兼总经理；
    2001年，担任河南葛天塔陵园的董事长。
    张敏隆先生长期身居重要的管理领导岗位，职业经历丰富，战略分析和决策能力突出，已从事老年产业多年，行业经验丰富，在本行业享有盛誉。
    2)、副总经理刘可先生
    刘可先生于1942年12月22日出生于四川省邛崃市，曾就读于重庆建筑工程学院，系大学本科毕业，具有高级工程师职称，中共党员。
    1967年9月～1991年5月，在宜宾造船厂工作，历任工人到厂长；
    1991年5月～1997年1月，任四川省交通厅航务管理局副局长；
    1997年4月～今，入四川秋实开发实业股份有限公司，任副总经理。
    刘先生长期担任领导职务，具有敏锐的战略眼光和极强的协调能力。
    3)、副总经理白英敏先生
    白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省绵竹市，成都理工学院大专毕业，具有高级经营师职称。
    1980年～1986年，就业于绵竹市钟表电器公司，任分公司经理；
    1986年～1996年，自己办厂、开公司，任经理；
    1997年～1998年，在重庆龙东寺塔陵公司人副总经理；
    2002年，美国西北大学获MBA学位。
    白英敏先生长期在市场中行走，熟悉市场的全程运作，并具有全球视野。
    4)、财务总监甘云碧女士
    会计师职称。1954年生，从事财务工作27年，曾任四川省煤炭工业管理局审计处审计、天仁大酒店财务总监、德瑞企业发展总公司审计部经理，现任宝光银发实业股份有限公司财务总监，编写过多种财务制度，培训过多名财务人员。
    三、项目市场背景与市场情况分析
    1、养老服务社区涉及的一些宏观环境分析
    (1)、人口老龄化趋势
    人口老龄化是世界化的发展趋势。按照国际标准，一个国家或地区60岁以上的人口达到总人口的10%以上，或者65岁以上人口达到总人口的7%以上，即为老龄化国家和地区。按照这个标准，世界上有很多发达国家已经进入老年型社会，如意大利、德国、希腊、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高达25%。同这些国家相比，我国人口的老龄化程度还不是很严重，但由于特殊的国情，我国却即将或已经成为世界上老龄化程度最快的国家。
    有关数据显示，2005年我国的总人口达到了13.07亿，60岁及以上的人口为1.44亿人，占总人口的11.03%（其中，65岁及以上的人口为1.0045亿人，占总人口的7.69%）。这表明，我国已经步入了老龄化国家的行列。同时，国内外近期人口预测发现，在2020年之后，我国的老龄化速度将呈加速度状，至2050年，在每100个人口中，就有30个左右60岁以上的老人，将比那一时期世界平均老龄化水平高出10个百分点。可以预见，未来的几十年中，我国的人口老化问题将更加严重。从出生率出现下降趋势到进入老龄化社会，发达国家用了两三百年的时间；而我国自上世纪70年代末80年代初出生率开始大幅下降，到本世纪初迈入了初期老龄化，过程不过20多年。这其中既有政策性因素，也有社会因素。严格的计划生育制度，经济、社会高速发展，疾病控制、卫生条件及生活质量快速提升，种种因素交融共同导致了人口老龄化的加剧。
    (2)、经济发展
    ——国民经济的快速发展，为社区养老奠定了日益坚实的经济基础
    据2005年第一次全国经济普查显示:2004年，我国的GDP增加16.8%排列世界第六位，虽然人均GDP却排名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。但我国的国民经济稳步增长，人民生活水平不断提高，2003年人均GDP已达1000美元，我国已进入了全面建设小康社会阶段。全面建设小康社会目标的实现，将使我们的国家更加富强，人民生活水平不断提高，老有所养的问题也将得到更好的解决。
    (3)、政治保障
    ——党和国家的重视，为社会养老提供了政策和制度保障
    首先，全面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出，以人为本，重视人的全面发展，从总体上为老有所养创造了良好的大环境。
    其次，党和政府十分重视老有所养问题。从1984年开始，我国各地进行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了《关于企业职工养老保险制度改革的决定》、《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》、《社会保险费征缴暂行条例》等文件。
    2000 年8 月， 中共中央、国务院发出《关于加强老龄工作的决定》， 号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发， 高度重视和切实加强老龄工作， 发展老龄事业， 大力营造全社会敬老养老助老风气。该决定还明确指出， 要加强社区建设， 依托社区发展老年服务业， 进一步完善社区为老年人服务的功能， 要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。
    2005年党的十六届五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中指出：要认真研究制定应对人口老龄化的政策措施。党和国家把国民经济和社会发展第十一个五年规划中把老有所养问题放到了十分突出的位置，并指明了发展的方向。
    (4)、理论与实践
    ——理论和实践的探索，为实行家庭+社区的社会养老提供了发展的理论和实践依据
    从理论上看，专家学者们进行了大量的研究，提出了许多有价值的、可操作性的发展思路。他们普遍认同，鉴于我国目前的经济政治文化发展水平，家庭养老的功能必须予以保护和支持，而且家庭所能给予老年人的帮助和感受是养老机构无法替代的。中国老龄科学研究中心特邀研究员、民进会员对如何实现老有所养问题的研究指出，养老仍应以家庭为主，机构养老不宜为首选方向。这对于实行家庭+社区的社会养老提供了有价值的理论支撑。
    从实践上看，浙江宁波市实行了“居家养老”的做法，由政府购买养老服务、加大社区养老设施建设，使一些高龄、独居的困难老人不离家也能享受社会化养老服务，既降低了养老成本，还为一些下岗工人提供了就业空间，宁波市的这种做法值得其他地区学习借鉴和推广。
    (5)、人文环境
    ——休闲成都 要做全国最佳养老地
    四川在线-华西都市报消息，都正成为不少外地人退休后养老首选地，未来5年将有上亿民资进入成都养老业。
    165.32万，这是2005年成都市户籍60岁以上老年人口数，占成都市户籍人口总数的15.28%。15年前，这个数字是91.78万，占总人口的比例不到10％。
    成都市民政局一位官员预测，在未来20年至30年内，每4个成都人中将有1个老人。依托传统家庭养老的人将越来越少，而居家养老、社区养老、机构养老将成为养老模式的主流。而成都因为气候宜人、经济较发达且养老成本低，可能在未来20年成为全国退休老人的最佳养老地之一。
    成都养老院吸引众多外地人
    “这儿的生活多好的，环境、气候我都很适应。”昨日，在成都郫县红光镇附近的晚霞生态村，72岁的阮彩玲老人高兴地拉着记者的手介绍自己现在的生活状况。
    阮婆婆是上海人，去年9月同三个儿子多次考察、商议后，最终选择到生活闲适、气候宜人的成都来养老。“成都养老院好，生活方便，价格也适中。在上海最便宜的养老院也要两千多，而在成都我一个月只需要800块。”现在，阮婆婆和这儿的老人成了朋友，一点也不想回老家了，只是每周和儿子、孙女通通电话，报个平安。
    生态村的负责人告诉记者，外地人来成都养老是一种趋势，因为成都适合生活，物价不高。“我们这儿住了200多位老人，不仅有省内各市、县的，还有来自上海、山东、西藏、河北的外地老人。”
    都江堰一个老年公寓的负责人介绍，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人来自北京、深圳、广州等城市。“他们基本上都是在这里常住，逢年过节才回去，每个月五六百元，老人自身的养老金就完全可以解决。”
    据记者调查，现在很多老人喜欢找个适合自己的地方养老，而地点的选择并不限于自己的常住地或家乡，考虑更多的要素是生活环境、地域气候、管理设施和医疗设施。而成都作为一座“来了就不想走”的古蜀文化城市，现正吸引着大批的老年人来此养老。
    买房在成都外地人瞄准养老
    苏阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前双双退休，儿子也已在美国定居。成都温和的气候、近郊丰富的休闲活动、低廉的生活成本以及本地人的热情好客，促使他们决定把家搬到成都来。三年前，他们在城东二环外买了一套80平方米的房子，当时只花了不到20万。
    据最新的《成都五城区住房状况及需求调查报告》显示，成都市商品房市场中，外地人购房比重从2003年到2005年依次为21.83%、29.15%、38.67%，呈逐年增长态势。记者通过房产中介公司了解到，在成都购房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省内二级城市的老人居多。
    2、养老服务社区的市场情况分析
    (1)、房地产需求旺盛
    2006 年5 月，第一财经与零点研究咨询集团联合发布了《零点宜居指数———中国公众城市宜居指数
    2006年报告》，对国内20个城市进行了宜居性分析，并给出宜居度排名，排在前5名的城市为宁波、厦门、成都、苏州和三亚，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省级特大中心城市和唯一的中西部城市。从成都市近几年城市经济发展情况来看，成都的城市吸引力和竞争力不断升温，而本次宜居城市排名
    更加显现了成都这个城市宜居指数的均衡性特征。

    从国内外评价宜居城市的指标体系分析来看，我们认为，我国宜居城市应具备“三大环境”基本特质，即怡人的自然环境、丰富的人文环境和良好的经济环境。优质的“三大环境”可以解决人们在城市宜居性上从物质层面到精神层面的综合需求。从居住舒适度来讲，看一个城市是否宜居，首先要看其自然环境，是否有怡人的气候条件和丰富的自然生态资源。其次，应考虑城市的人文环境，是否有悠久的历史文化，文化是否具有包容性，文化是否能够给人不断创新的力量源泉，是否给人以归属感、认同感。第三，要看城市的经济环境，是否有稳步发展的经济，是否能给人们充足的创业机遇。之所以认为成都具备创建“ 宜居之城”的条件，正是凭借着“ 三大环境”的相对比较优势。
    随着城市化进程加快，近年成都的西部经济、政治、文化中心地位的进一步凸现，城市形象提升，众多大型外企纷纷进入，这些都无形地提升了成都房地产的价值，对成都经济的持续发展也将产生积极的深远的影响。首次和多次置业者的增加，对住房的需求与日俱增，必将刺激成都市房地产市场的繁荣兴旺，未来成都市的房地产市场仍然看好，发展空间仍然较大。
    今后几年成都市国民经济将保持稳健的运行，房地产需求总量不仅不会下降，而且仍呈现旺盛的需求局面。第一，西部大开发使得作为西南枢纽城市的成都具有极强的集聚和辐射能力，不断吸引周边的消费能力。第二，城乡居民收入持续快速增长，购房能力进一步上升，住房基本需求和改善型住房需求会上升，成为房地产需求主流。第三，随着工业化的进程和城市化发展，在中央各项惠农政策支持下，城镇化建设步伐的加快，城市新增人口的住房需求将为房地产市场带来一定的积极发展空间。第四，投资投机性需求仍很旺盛。
    (2)、养老服务需求迫切
    随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.4亿;再过10年，将达到1.63亿;再过20年，将达到2.3亿;再过50年，将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从1987 年的近4 %上升到11 % ， 这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。
    十一五期间 成都人口老龄化压力将显现
    四川新闻网-成都商报讯　　（记者张睿）《成都市“十一五”人口和计划生育事业发展规划》日前出台。《规划》指出，“十五”期间，成都市低生育水平继续保持稳定，5年期间全市累计出生人口为35.5万人，目前全市人口总规模达1082万。而“十一五”期间全市65岁及以上的人口数占总人口比例将超过10%，人口老龄化压力开始显现，并将随着老龄化的发展而不断加重。
    来自成都市老龄委的数据：2006年成都老年人已突破165万。随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题。
    目前我国社区中的诊所，18.9%的老人需要，仅有0.5%的老人得到服务；保健指导，36.8%的老人需要，仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床，42.5%的老人需要，仅有14.8%的老人得到服务；定期体检，57.8%的老人需要，仅有7.6%的老人得到服务；应急服务，45.1%的老人需要，仅有0.7%的老人得到服务。在最早进入老龄化城市的上海，1999年60岁以上老人已达238 万，占全市人口的18 % 。

 

    以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。
    (3)、支付能力保障
    随着经济持续发展，成都市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。2005年最新统计结果显示，上半年成都市城市居民人均可支配收入达5816.79元，比去年同期增长12.4%。在国家统计局公布的15个副省级城市和4个直辖市中，位列西部第一，比列第2位的重庆市高出了533元。
    调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增长9.3%，低于可支配收入增长速度3.1个百分点。
    而另一方面，成都市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进一步落实了低保金的社会发放，居民人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增长23.5%，居各项收入增幅之首。

    成都：退休人员养老金上涨 48万人每月多领30%
    ——摘自2006年10月《华西都市报》
    成都市48万名退休人员养老金涨了！新增养老金10月到账。昨天来自成都市劳动和社会保障局的消息，为让退休人员享受改革带来的成果，按照我省提高退休人员养老金待遇的统一部署，成都市分别提高2005年前和2006年前退休人员的基本养老金，并计划明年进一步上调。据悉，2005年起，全省将在三年内连续提高退休人员养老金待遇，这次成都市基本养老金调整为今年和2005年两个年度连续调整。据悉，本次调整后，成都市退休职工每月的养老金至少将上调100—300余元不等，平均每月增加175元，上调幅度为30％左右，而本次未纳入调整的，将在明年进行调整。
    《市场结论》
    通过以上分析，我们可以看出，成都对于养老服务社区存在着庞大的市场需求，在成都市现有的165万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设10个“秋丽”这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。因此，开发建设和经营养老服务社区是“秋丽”未来发展的重头戏，“秋丽”公司有一定的老年市场的服务经验，有一批忠实的潜在老年顾客群，并有该市场经营管理的专业人才，较为充足的资金支持，“秋丽”肯定会在老年产业上创造奇迹。
    3、主要竞争情况分析
    （1）、养老服务市场的竞争分析
    经过详细的市场调查，我们发现目前的成都市场尚无专门的养老服务社区，也就是说，对于即将开发的“秋丽养老服务社区”而言，成都市场基本并不存在行业竞争者和品牌竞争者。可以说，“秋丽”的这一项目将要开垦的几乎是一片处女地，这对于“秋丽”公司的进入无疑将是一个极其有利的局面。
    但是，一定意义上的形式竞争者和一般竞争者必然是存在的。成都以及周边地区有一些能够提供一定养老服务的场所，如稻麦园老年公寓、景取老年休养院、晚霞生态村——养老托老、省六医院老年中心、成华园缘老年电梯公寓等，以及市区内少量的片区提供的社区养老服务试点。不过，相较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足成都“银发市场”的需求，这预示着“秋丽”的进入将面临巨大的市场空间。
    社区养老的优势：1.及时解决老年人生活中遇到的各种实际问题；2.减轻子女的心理压力和劳动负担；3.维护老人与子女双方的自尊心，增强双方的安全感；4.缓解社会养老的压力，减轻政府的负担；5.开辟就业途径，为社会提供就业空间；
    当然，面对如此大的商机，不可能只有“秋丽”独具慧眼，各方发现机遇的投资者也都蠢蠢欲动：也许是看到了成都市民对五朵金花环境的偏爱，06年9月，一家私人投资兴建的荷塘老年公寓正式接受老人的登记。虽然床位只有30多张，但一个多月时间，已经有200多个老人来咨询登记。
    “随着老龄化的加快，养老方式将更加多元化。以居家养老为基础，社区养老、机构养老为补充，政府为部分人群购买服务是养老业的一种趋势。”成都市民政局社会福利处处长李斌认为，老年产业也是朝阳产业，未来几年时间内，可能会有上亿民间资金进入养老业。
    据了解，在10年前，成都全市不过七八家社会养老福利机构，基本上都只对城市孤老等特殊群体开放。近年来，各种民办的养老福利机构正不断涌现，服务对象也开始多元化，仅成都市民政局审批的民办养老机构就达到20多家，这还不包括社区托老所之类的社区养老服务机构和一些以老年公寓等形式存在的机构。
    据成都市老龄委办公室一位工作人员介绍，成都现有老年人口165.3万人，但各类养老机构总床位数仅为1.22万张，不到老年人口的0.74％，兴办养老机构是必然趋势。
    面对机会和市场空白，民间资金正纷纷进入该领域掘金。成华区就采取民办公助的形式，由民间资金对原有的养老福利院进行升级。民营企业家谢春明投资1000万元，将400平方米的保和福利院升级成了建筑面积10000平方米的老年公寓，可以同时为400多个老人提供服务；而投入民间资金2000万元的“霞龄居”老年公寓也正在建设中。同时，各种依托街道、社区的养老服务机构也不断出现。
    （2）、房地产市场的竞争分析
    据统计，2001年～2003年成都房地产开发投资完成额和商品房竣工面积年均增幅分别为23.86%、23.41%，而同期商品房销售额和销售面积平均增幅分别为37.33%、30.62%。近几年，成都房地产开发投资增长率2002年为19.1%，2003年为20.7%，2004年1～4月为19.2%。统计资料说明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地产开发投资的增幅在20%左右。
    成都的经济状况高速增长，2005年，成都市全年新建商品房成交面积达到1600.51万平方米，同比增长7.71%，销售金额达到507.79亿元，同比增长21.88%；2005年成都市五城区商品房成交量为848.30万平方米，五城区新增商品房供应量为961.18万平方米，同比大幅增长33.94%。2005年全市商品房交易均价3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均价2875元/平方米，同比增长18.96%。其中五城区商品房交易均价为4085元/平方米，同比增长9.48%；商品住宅均价为3770元/平方米，同比增长16.32%。
    2005年，成都市共完成房地产开发投资450.54亿元，同比增长54.6%。在所有的投资中，土地购置费135.61亿元，增长47.5%。商品房施工面积3328.19万平方米，同比增长13.3%；新开工项目446个，增长49.2%；新开工面积1569.15万平方米，增长32.4%；销售面积1213.57万平方米，增长7.5%；商品房竣工面积647.84万平方米，减少24.9%；商品房空置一年以上的面积67.18万平方米，下降19.4%。
    2006年1－8月，成都市国民经济呈现出平稳快速增长搜狐网的态势。固定资产投资在基本设施和房地产开发投资的推动下，实现投资总额1118.43亿元，同比增长34.7％；其中房地产开发投资365.17亿元，同比增长31.5％。在房地产开发投资增幅继续增长的同时，房地产新开工面积、竣工面积持续增加，分别为3，008.89万平米、443.06万平米，同比增长33.7％、43.5％，为市场供应提供了足够的保障；另一方面，市场的强劲需求使得新建商品房供销量、销售额保持稳步增长，销售面积达849.24万平米，同比增长20.8％。
    以上数据表明，成都的房地产业是一个有着较强吸引力的市场，这样的领域中必然存在的众多的竞争者，我们耳熟悉能详的蓝光集团、远大房产、华信大足、朝样房产、成房置业、大行宏业、元亨房产、潮蓉实业、诚裕房产、世家机构、现代房产、川喜实业、禾瑞营销、中房成都公司等，无一不是该行业中的精英。
    四、SWOT分析与关键问题分析
    1、机会
    （1）、巨大的“银色市场”
    随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.4亿;再过10年，将达到1.63亿;再过20年，将达到2.3亿;再过50年，将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从1987 年的近4 %上升到11%，这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。
    目前我国社区中的诊所，18.9%的老人需要，仅有0.5%的老人得到服务；保健指导，36.8%的老人需要，仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床，42.5%的老人需要，仅有14.8%的老人到服务；定期体检，57.8%的老人需要，仅有7.6%的老人得到服务；应急服务，45.1%的老人需要，仅有0.7%的老人得到服务。
    成都以及周边地区有一些能够提供一定养老服务的场所，如稻麦园老年公寓、景取老年休养院、晚霞生态村——养老托老、省六医院老年中心、成华园缘老年电梯公寓等，以及市区内少量的片区提供的社区养老服务试点。不过，相较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足成都“银色市场”的需求，这预示着“秋丽”的进入将面临巨大的市场空间。
    来自成都市老龄委的数据：2006年成都老年人已突破165万。在这成都市现有的165万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设10个“秋丽”这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。因此，开发建设和经营养老服务社区是秋实未来发展的重头戏。
    （2）、政府的关注与支持　
    随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。“秋丽”养老服务社区项目致力于解决社会的养老问题，必将得到政府的大力关注与支持。
    （3）、GDP的保障
    随着经济持续发展，成都市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。2005年最新统计结果显示，上半年成都市城市居民人均可支配收入达5816.79元，比去年同期增长12.4%。在国家统计局公布的15个副省级城市和4个直辖市中，位列西部第一，比列第2位的重庆市高出了533元。
    调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增长9.3%，低于可支配收入增长速度3.1个百分点。
    而另一方面，成都市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进一步落实了低保金的社会发放，居民人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增长23.5%，居各项收入增幅之首。
    有了经济的保障，才能保证服务的实现，这也正是秋实此次开发该项目实现利润的重要条件之一。换言之，随着经济的发展，人民生活水平的提升，顾客更能享受得起我们的服务，我们也更加有利可图，这正是顾客与公司“双赢”，甚至是包括政府、社会在内“多赢”的最佳局面。
    （4）、成都——养老胜地
    在美国，有很多老人退休后选择到加利福尼亚和迈阿密居住，因为那里阳光充足，风景优美。以上两地也因此被称为“退休州”、“养老市”。
    20年后，中国的哪个城市会成为退休老人的最佳养老地？一位投资养老公寓的业内人士认为，随着我国老龄化进程的加快，一些城市成为退休老人喜欢的休闲养老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一种必然。而成都又具有5大优势：第一，成都的气候、自然环境在各地居民中具有很高的号召力；第二，成都周边旅游资源丰富，能够满足老年人对自然的喜爱；第三，成都经济比较发达，生活便利；第四、成都物产丰富，养老成本不高；第五，成都未来退休人员较多，养老机构将不断兴起。
    不可否认成都的经济、人文、自然等条件，使其充分具备了作为养老休养地的优势，未来的成都将是越来越多老年人的选择，而成都的养老产业的市场商机日渐明朗。
    2、威胁
    （1）、观念落后，意识不足
    虽然各级政府对于老龄化的问题相当重视，但是在少数个别地区，由于我国长期形成的是家庭子女养老观念，因此面对我国人口老龄化的挑战，一些职能部门和社区管理与服务部门对开展和加强社区养老助老服务的重要性和迫切性认识不足，没有把社区养老助老服务事业提高到反映一个社会文明进步水平和提高人民生活质量、保持社会稳定的高度来认识，服务意识差。这些必然给社会公众带来了一些对于社区养老的负面心理影响，对于养老服务社区的开发产生一些阻力。
    （2）、竞争者带来的压力
    有商机必然有商家，虽然目前成都的养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风险。“秋丽”在不久之后，面对的必将是一个竞争日趋激烈的市场，在这里为数越来越多的潜在竞争者转化为现实竞争者，大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任何行业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。
    3、优势
    （1）、对于目标市场较为了解
    四川秋实开发实业股份有限公司现在主要从事的是殡葬火化、殡仪服务、灵骨存放、家人对死者常年的祭祀服务及（在园林观光和休闲时的）附加服务。经过在殡葬服务业领域的6年经营，公司以成为这项业务领域中的绝对领先者。迄今为止，在相同业务领域，公司没有现实的竞争对手。另外，公司曾通过借助社会资源、并自己开发一些服务项目，进行简单的养老服务延伸，虽然由于硬件、软件方面存在的限制，使这类简单延伸出来的养老服务，始终没有成为公司的赢利源。但是，公司在这方面已经积累大量的市场经验和顾客资源。
    简而言之，长期从事老年产业，使得公司对于“银色市场”的特殊目标顾客有着较为清晰和深刻的了解，这些市场信息对于“秋丽”项目的开发将有着极大的指导意义。
    （2）、专业化的服务队伍
    长期的老年市场服务经验，无疑也为秋实公司培养锻炼出了一支具备专业素质的老年服务队伍，他们了解市场行情、熟知顾客需求、具备专业素养、提供优质服务、深受顾客信赖。“秋丽”项目的开发，无疑将为这些人才提供一个更为广阔的舞台，让他们的才华得以更加充分的施展。
    （3）、经验丰富的管理团队
    四川秋实开发实业股份有限公司董事长兼总经理张敏隆先生，长期身居重要的管理领导岗位，职业经历丰富，战略分析和决策能力突出，已从事老年产业多年，行业经验丰富，在本行业享有盛誉；公司副总经理刘可先生长期担任领导职务，具有敏锐的战略眼光和极强的协调能力；公司副总经理白英敏先生长期在市场中行走，熟悉市场的全程运作，并具有全球视野；财务总监甘云碧女士，长期从事财务，培训过多名财务人员，理论实践经验均较为丰富。以这样一批优秀领导者为核心的公司管理队伍，既拥有丰富的市场经验，又具备深厚的知识基础。在“秋丽”项目的开发中，我们有理由相信，公司的管理团队将会以自身的独特优势，使“秋丽”养老服务社区赢得市场与消费者的青睐。
    （4）、先入为主
    众所周知，中国的殡葬业长期以来由政府设立的专门垄断机构，这类机构通过进行相应的改革走向市场化道路，“秋丽”公司创业之初率先进入这样的行业，获得了极为重要的两个先机：
    一是政府给予政策和其他方面的全力支持，如公司在殡葬业务上面长期得到了如税收优惠、项目建设的征地用地的优惠等；
    二是原来由政府垄断经营的行业或业务，在政府主动试行改革之时，先进入者就没有什么竞争者，经营风险极小，能够使公司很快度过建立初期的困难，进入良性循环的状态，公司在殡葬业务方面提供的高质量的服务，不仅赢得了一批忠诚的消费者，在潜在客户中获得了较高的美誉度，而且还多次得到地方政府的表彰和奖励，并使政府加大在政策上的支持，公司将申报公开上市的难度较小。
    公司准备投资建设和开发的“秋丽”养老服务社区项目，也是看准中国政府准备改革原来由政府承担的对孤寡老人的福利性养老方式的意愿和决心，并利用这样的机会，将公司从“送终”延伸到“养老”服务领域，构造一个更为完整的老年服务市场的产业链，这也是公司再次看准一个由政府作为财政包袱被“甩”出来的、将大有作为的老年服务的业务领域。
    上述两个绝对有利因素，将再次为公司此次投资建设“秋丽”个人养老服务项目，提供外人很难了解和发现的好处及赢利机会。
    （5）、与房地产的不解之缘
    2003年，“成都灵新墓葬”整体变更设立名为“四川秋实开发实业股份有限公司”，由成都天仁房地产开发公司和张敏隆等25个自然人发起成立，是全国殡葬业和老年产业的第一家股份制企业。审视秋实公司的历史进程，我们不难发现，公司创立者之一正是成都天仁房地产开发公司这样一个房地产行业的精英，那么秋实公司在房地产行业的信息获取、经营管理经验等方面，自然具有其他竞争者所不具备的先天优势。从某种意义讲，公司开发“秋丽”养老服务社区这一项目可以说正是发挥自己之长。
    4、劣势
    由成都众多知名房地产商开发的锦绣华都、鹭岛国际社、天府江南、香颂岛、美茵河谷、凯丽滨江、米兰香洲、上东阳光、科华天城、东篱居等一系列热销楼盘，将会与公司即将开发的“秋丽”养老服务社区激烈地争夺顾客群。
    “秋丽”由于提供专业化的、健全的、优质的养老服务，并配有专门的硬件设施，“秋丽”社区的房产销售价格必然将在一定程度上高于其他楼盘，如果单单从价格一个指标衡量，“秋丽”的价格竞争优势将相对较弱。
    5、关键问题分析
    “秋丽”作为专业化的养老服务社区，以优质高价、高档专业的形象进入市场，是否能如预期的那样得到目标顾客的认可与接受？
    成都养老服务市场上存在一定数量可以提供类似服务的机构，它们提供的养老服务必然会对人们是否选择“秋丽”这种专业化的养老社区产生一定影响。
    另外，数据分析表明，成都的房地产业是一个有着较强吸引力的市场，这一领域中存在着蓝光集团、远大房产、华信大足、朝样房产、成房置业、大行宏业、元亨房产、潮蓉实业、诚裕房产、世家机构、现代房产、川喜实业、禾瑞营销、中房成都公司等众多的竞争者，这对于“秋丽”的开发造成一定的压力。
    然而，毕竟有竞争才有发展，虽然竞争者不在少数，但是“秋丽”多年从事老年产业的专业优势、房地产业的先天优势、充足的人财物的资源优势，以及抢先进入养老服务市场的先机的获得，使得“秋丽”的养老服务社区项目在起点已经领先对手，只要有足够的实力与耐力，我们有充分的理由相信“秋丽”可以一路领先、一往无前。
    五、目标与目标可行性分析
    截止2004年底，成都市60岁以上老年人口达152.7万人，占全市总人口的14.6%；2005年成都市户籍60岁以上老年人口数为165.32万，占成都市户籍人口总数的15.28%；目前成都全市人口总规模达1082万；而“十一五”期间全市65岁及以上的人口数占总人口比例将超过10%。而此次秋实公司开发的“秋丽”养老服务社区总户数为2450，只占2004年成都市老年人口数的0.16%，可见“秋丽”社区仅在成都就拥有极其广阔的销售市场，更不用说近年来越来越多的涌入成都的外地购房者。简言之，“秋丽”养老服务社区的销售将会有着大好的前景。
    根据财务计划提供的数据，“秋丽”养老服务社区的总建筑成本与销售费用的合计，预估为16299万元；整个社区的各类住房共2450户，销售预估收入为18674万元，计算可知社区住房销售可获得现金利润2375万元，此外还可以得到公用建筑的资产2025万元。
    另外，社区每年的管理服务活动还将为秋实公司创造一定的利润。管理服务活动的总费用支出约为610万元，这些活动带来的收入约为763万元，公司每年将从中获得利润153万元。
    综上分析，我们可以得出结论，秋实开发实业股份有限公司进军老年产业开发“秋丽”养老服务社区将是一举多得：一是为公司找到了新的利润增长点；二是延伸了公司的产业链，完善了老年产业服务体系；三是提升了“秋实”公司的知名度，为公司的未来发展开拓市场做出贡献。
    六、营销计划
    1、目标市场
    “秋丽”养老服务社区主要面向三类目标顾客群体：
    其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。
    其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。这类人群一般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。
    其三，有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，“秋丽”养老服务社区中开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。

    2、产品
    “秋丽”养老服务社区是由四川秋实开发实业股份有限公司开发的我国西部第一个大型现代化老年社区，秋实公司在开发“秋丽”养老服务社区的构想提出之初，就将“秋丽”定位为中高档的专业化的养老服务社区。
    “秋丽”养老服务社区总占地面积350亩，其中建筑用地64亩，道路广场83亩，绿化水面188亩，500车位的生态停车场占地15亩，社区容积率0．67，绿化率超过50%，提供了非常适于养老休闲居住的环境。该社区建设分为两期，第一期建设面积7．8万平方米，第二期建设面积7．7万平方米，整个社区2003年10月开工，2004年7月竣工。社区居住建筑分为院落是住宅楼、酒店式公寓楼、独院士民居三类，户型分为28平方米～105平方米不等的8种，充分满足各类目标顾客群的需求。除此之外，社区内还设有幼儿园、茶园茶馆、食堂餐厅、交通车等公共设施，以及日用百货、美容美发、音响出租、花店、洗衣房等商业设施满足老年人日常生活需求。
    社区不仅仅向老年人提供最佳居住环境，而且根据老年人生活特征，为他们提供全方位的养老服务。完善配套的医疗保健设施和文化娱乐设施是这里的显著特色，人车分离设计、无障碍通道、四层院落式电梯设计、双扶手、梯级低缓、方便轮椅、紧急呼叫系统一应俱全。这里有常年的寄宿式老年大学，是专为老年人设计的“老有所居，老有所养，老有所医，老有所为，老有所乐”的生态园。社区物业根据老年人的生活实际，有针对性地提供老年文化娱乐、交通、安全保卫、家政、老年营养餐饮服务。充分体现了对老人周到齐全、无微不至的关爱。
    《“秋丽”养老服务社区养老服务的三大主张》
    主张一：老年生活 张扬个性
    主张二：阳光院坝 邻里如亲
    主张三：子孝孙贤 尽享天伦
    《“秋丽”养老服务社区养老服务的八项服务》

    “秋丽”养老服务社区，将老年人在家中接受的帮助和关怀的各种家庭照顾,作为提供社区养老服务的参照标准，以倡导老年健康生活为己任，公益性服务为核心，实行综合配套、多元经营，以提高社区的生活品质。凡租住、购买“秋丽”养老服务社区的老年朋友皆可享受以下八项服务：
    医疗保健与康复疗养：按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检；免费保健疗养咨询；免费参加有关的保健讲座；开办小型的老年病医院，设置门诊、化验、急诊、观察病房、家庭病床，送医药上门；全天候救护车及护士值班服务，在这方面总的要求应当是“小病不出门，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，事事可咨”。
    心理咨询：影响老人健康的重要原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。
    交通服务：开设大巴专线往返于成都与园区之间，园区内手推车供免费使用，并准备一定数量的轮椅供出租使用。当地的三轮车与老年车可以进入园区，并可以代客户租用各种用车。
    安全保卫：每户都设置紧急呼叫装置，服务人员24小时值班；园区内设置三重安全保卫措施：红外监视、门卫值班、保安24小时巡逻。
    家政护理：为客户提供经过培训之后持证上岗的养老护理员以不同方式（如全天、白天、钟点、出行等）为老年人服务；此外还为客户提供各种家政、维修、搬运等服务。
    购物：园区设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务；园区内设有便民商店并接受各种电话购物、免费送物上门。
    报刊服务：代订各种报刊，报刊投送到家。
    音像制品的出售与租赁：建立专门的服务部开展有关业务。
    幼儿入托：幼儿园可以全天入托，也可以临时代管。
    园艺：为了满足部分老年人对于园艺与种植的爱好，园区将辟出专门的地块出租给老年人，供他们自己种花种菜，丰富晚年生活。
    旅游：园区与大型旅行社合作，经常组织夕阳红专项旅游；还将与北京、大连、广州等地的老年社区合作，举行异地交换居住疗养的业务，尽可能为客户降低费用。
    房屋置换：为了方便部分在成都城内有房而又希望到园区居住的客户，公司可以代为办理城内房屋的出售或出租事宜。
    法律顾问：园区与有关的律师事务所合作，为客户提供法律顾问与咨询服务。
    老有所为服务：这是一个常常被忽视而又十分重要的服务，也就是说要尽可能地为还能够服务社会的老人（特别是有一技之长的老人）提供一个老有所为的活动舞台，提供必要的条件。鼓励老年人尽可能“有所事事”，而不是“百无聊奈”；在老年大学中开办自创中心让老年人进行各种手工制作；如果有的老人能够写作诗文或能够撰写回忆录，园区将代为推荐、联系出版与发表。
    秋实公司始终坚信，社区的房屋销售只完成了“秋丽”项目开发的第一步，完善的养老服务才是最终赢得顾客信赖的依托和保障，是公司在广阔的老年产业市场中进一步发展的真正基石。
    3、价格
    “秋丽”养老服务社区户型分档销售价格

    销售安排：
    2003年10月中旬，为了照顾本公司股东集资建房，向股东限售第一期100套住房（无独院），按第一档最低价出售。收全款。
    2003年11月中旬，为了照顾本公司多年来的老客户，向老客户限售第一期100套住房（无独院），按第二档优惠价出售。预收80%。
    2004年2月，住宅建筑已经断水，向公司所有股东和客户出售第一期各种住房，按第三档价出售。收全款。同时开始出售独院。
    2004年4月，第一期已经建成，公开向全社会出售第一期现房，按第四档价出售。
    2004年4月，园区完全可以参观，第二期也已动工，向全社会出售第二期期房，按第四档价出售。根据具体情况，可以考虑临时确定某种优惠政策。
    社区提供的各项养老服务价格按照市场价格计算。
    “秋丽”养老服务社区将主要目标定位于中高端市场，提供宜人的居住环境与完善的养老服务，社区房屋的销售价格自然比一般楼盘略高，但从性价比的角度衡量，购买“秋丽”绝对会带给消费者物超所值的收获。
    4、渠道
    “秋丽”养老服务社区的销售，将在使用直接销售和委托代理的传统模式的基础上，同时开辟网络营销模式的新型销售模式：
    （1）、对于销售给股东和老顾客的部分住房，由公司采取直接销售的模式，因为公司对于这部分顾客情况较为熟悉，保持了良好的联系，故采用直销模式，,销售过程中发生的费用也完全可由开发商来控制，高效从严支出可以大大降低物业销售的费用。而且从渠道控制的角度，由开发商自己组建的销售团队和部门相对委托代理方式更容易管理和控制。
    （2）、随着消费者消费行为的理性和成熟，房地产开发企业一方面要扩大规模追求规模经济；另一方面又要走专业化道路，细分产业市场，企业为了发挥专业开发优势，经常将销售工作委托给更具专业优势的销售代理商来完成。因此，对于面向社会销售的住房的80%，秋实公司决定委托给专门的房地产销售代理商执行。这种销售模式的优势在于：①它简化了商品市场的交易活动，节约开发商和顾客共同的时间和精力，缓解了开发商人力、物力和力的不足,提高企业运作的效率和效益；②相对于直销模式，委托代理分散了企业开发房地产的风险；③由于专门从事代理销售工作，代理商一般都有较多的销售业务员和更广泛的客户关系；④企业在推广新产品的时候，它更快的将产品推向了市场并为顾客了解，实现房地产商品的销售。
    （3）、21世纪是信息化的世纪，互联网席卷中国大地的时候，也正是中国住宅与房地产业飞速发展的时候。房地产与互联网的结合必将引发房地产产业的营销革命。网络营销实质是营造网上经营环境，包括网站本身、顾客、网络服务商、合作伙伴、供应商、销售商相关行业的网络环境。在这种环境下，房地产企业可以对开发项目进行网上宣传对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈或通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气。作为传统的营销方式的补充和发展，网络营销能更有效地促成消费者与企业或企业与企业之间交易活动的实现。
    我们已经清楚地意识到，网络营销必然是未来房地产销售的重要趋势，秋实公司需要尽快适应这一潮流，并尽可能的占据有利地位，所以秋实公司的房地产网络营销势在必行。此次，“秋丽”养老服务社区的销售就是秋实公司进入这一模式的大好时机，公司将投入一定的人力、物力和财力，建设起网络销售的平台。公司将拿出面向社会销售的住房中的20%，作为网络销售的对象，尝试网络销售，为将来公司的销售积累经验、奠定基础。
    5、促销
    此次的“秋丽”养老服务社区的促销将采用广告、销售促进、公共关系、人员推销和直接营销并用的模式：
    （1）、广告
    由于销售主要针对成都地区进行，故“秋丽”养老服务社区的广告将主要当地报刊、专门针对老年人和中年高收入群体的杂志刊登纸质媒体广告，同时在市区内老年人常出入的医疗、健身等场所附近设立形象广告牌、灯箱广告、公交站台广告、车身广告等吸引特定顾客群的注意。
    （2）、销售促进、公共关系与人员推销
    选择节假日，在市区内选择场所为老年人提供免费的健康咨询、简单体检等服务，以吸引目标消费者的注意、调动其参与性；
    在同一场所可同时进行“秋丽”养老服务社区模型的展览会，在当场派发公司印制的“秋丽”社区的宣传资料，并有公司专门安排的咨询人员进行现场咨询与推销展示陈说；
    （3）、直接营销
    从专业的老年医疗、健身等机构寻找特定目标顾客的联系方式，采用邮寄销售目录的方式进行促销
    七、财务计划与财务分析
    （鉴于资源限制，这里只提供了简单的现金流量表）

    八、其他

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