深圳地区某养老机构项目可行性计划书
资料仅供参考

    现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。
    盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
一、办院可行性分析
    养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。
    盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。
    办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。
    就深圳现状，试做开办养老机构可行性分析如下：
    一、 从市场角度
    深圳是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。
    从区域角度来看，——区和——区养老机构相对密集，市南老城区和——路东部人口居住密集区、——新区存在养老机构床位上的不足。
    二、 目前深圳市内养老机构发展评价
    深圳市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲：
    1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。
    2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，在深圳市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。
    3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。
    需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。
    4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。
    目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。
二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例）
    一、开办养老机构前期投入
    1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。
    2、房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。
    3、基本设施配备。
        a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×50=40000元。
        b) 床上用品700×50=35000元
        c) 室内每人一个圈椅200×50=10000
        d) 电视每房间一个1000×15=15000
        e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。
        f) 餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）
        g) 洗衣设备，预算2000元。
        h) 洗澡设备，预算5000元。
        i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）合计最小投入280000元。
    4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。
    以上租金+装修+设施+宣传=300000元
    二、养老机构年度运营投入
    1、员工工资。
    院长（兼会计）1人计4000×12=48000元
    副院长 兼采购1人计2000×12=24000元
    护理员5人计1000×12×5=60000元
    厨师2人计1200×12×2=26400元
    以上共计9人计158400元。
    2、伙食费成本300×50×12=180000元。
    3、水电费400×50=20000元
    4、取暖费700平米×20=14000元
    5、办公费用600×12=7200元
    6、设备耗材、维护等2000元
    7、租金10万元。
    以上投入合计482000元。
    三、养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）
    1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。
    2、服务费200×12×50×80%=96000元
    3、餐费260×12×50×80%=124800元
    3、水电费20×12×50×80%=9600元
    4、取暖费80×3×50×80%=9600元
    以上收入计336000元
    四、经营评估
    1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。
    2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入280000元。
    3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。
三、开办养老机构相关手续
    一、开办养老机构应具备的条件
    （一）符合当地养老服务机构发展规划；
    （二）有规范的名称；
    （三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；
    （四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；
    （五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。
    二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：
    （一）开办组织或个人的身份证明；
    （二）机构章程；
    （三）资金状况证明；
    （四）场所证明；
    （五）消防安全、卫生防疫证明；
    （六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。
    三、开办养老服务机构，应办理如下手续：
    1、 市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。
    民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。
    2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。
    3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：
         （一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；
         （二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；
        （三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。
    四、养老机构享受优惠和社会资源利用
    1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。
    2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。
    3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。
    4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。
养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。

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